Une réforme du permis de construire, dont la date d’entrée en vigueur est prévue pour le 1er mars 2012, permettra de simplifier certaines règles d’urbanisme relatives à la construction.
Cette nouvelle loi d’urbanisme devrait notamment permettre un agrandissement sans permis de construire de 40m².
Pour autant, pas de fausse joie car la réalisation d’une extension sans permis de construire nécessitera quand même le dépôt d’une déclaration de travaux.
Et remplir le formulaire Cerfa n°13703*03 pour déclarer un agrandissement de sa maison, même de 40m², est loin d’être une formalité pour un novice.
Découvrez l’essentiel sur la déclaration de travaux 40 m2 mais aussi la création d’une nouvelle notion d’urbanisme : la surface de plancher.
Sommaire
Extension de 40m² sans permis de construire
La réforme du permis de construire 2012 est une conséquence de l’application de l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l’Environnement (Loi Grenelle II).
Cette réforme d’urbanisme, qui doit avant tout respecter les politiques de protection de l’environnement, affiche deux principaux objectifs :
- simplifier les démarches administratives
- améliorer les documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, Formulaires de permis de construire etc.)
C’est cette simplification que le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, appelle passer d’un « urbanisme de normes à un urbanisme de projet ».
Ainsi grâce à la réforme de 2012, il sera possible de construire une extension de 40m² à son habitation, sans permis de construire mais avec une déclaration préalable de travaux.
J’avais déjà évoqué le côté pervers de cette annonce dans un article intitulé Extension de 40 m2 supplémentaires sans permis de construire.
Car contrairement à ce que l’on pourrait croire sans approfondir le sujet, aucune simplification révolutionnaire n’est à prévoir pour le particulier.
Et si vous vous demandez encore s’il est plus facile de déposer une déclaration préalable de travaux plutôt qu’un permis de construire, je peux vous répondre clairement que ce n’est pas le cas.
Pourtant, même lorsque le texte de loi de cette réforme sera définitivement voté, ne vous y trompez pas, certaines conditions seront indispensables pour avoir l’autorisation de construire une extension de 40m² sans permis de construire :
- Le terrain sur lequel aura lieu le projet devra être situé dans une zone pourvue d’un PLU (ou tout autre document équivalent)
- Le terrain sur lequel aura lieu le projet devra être situé en zone urbaine (zone U)
En outre, les terrains régis par le Règlement National de l’Urbanisme (RNU) seront exclus du dispositif.
Par ailleurs, il est utile de rappeler que la loi actuelle impose d’avoir recours à un architecte dans deux situations :
- Lorsqu’un projet de construction dépasse une surface de 170 m².
- Lorsque pour un projet soumis à permis de construire, les travaux portent les surfaces existantes d’une construction à plus de 170 m².
Enfin, toute construction nouvelle créant de la surface habitable, qu’elle soit autorisée par une déclaration préalable ou un permis de construire, est avant tout régie par le Coefficient d’Occupation des Sols.
En effet, le COS détermine la quantité de construction admise sur un terrain. (COS x Surface du terrain = surface constructible).
Si la surface de votre maison est déjà à la limite de ce que peut autoriser votre COS, tout projet d’extension sera compromis.
La date d’application de la réforme devrait intervenir au premier trimestre 2012, mais il est encore trop tôt pour vous donner une date plus précise.
Définition d’une Extension
De manière simplifiée, une construction est considérée comme une extension si elle réunit 2 conditions :
- Une création de surface par un prolongement des structures d’un bâtiment déjà existant.
- L’existence préalable ou la création d’une ouverture sur un mur extérieur de la construction existante (faisant office de passage vers l’extension).
L’absence d’ouverture qui communique avec l’extension, suggère que le projet n’est pas une extension mais une nouvelle construction accolée.
La nouvelle notion de surface de plancher dans le permis de construire 2012
La révision du permis de construire par le Gouvernement devrait toutefois simplifier sa compréhension et favoriser les économies d’énergies.
Actuellement, les termes de SHON et de SHOB sont peu accessible et relativement complexes et pourtant indispensables dans la rédaction d’un permis de construire ou d’une demande préalable de travaux.
En outre La SHON et la SHOB sont des notions purement administratives qui ne reflètent pas la réalité d’un espace de vie.
La SHOB
La SHOB est l’ensemble des surfaces de plancher d’une habitation (calculée à partir des murs extérieurs).
La SHON
La SHON est la SHOB à laquelle sont retranchées les surfaces non-aménageables (hauteur de plafond inférieur à 1m80, les terrasses, les balcons et les surfaces non-closes).
Or, la SHOB et la SHON devraient disparaître du vocabulaire immobilier pour laisser place à la « surface de plancher » (SDPC).
Ainsi la SHON ne représente pas la surface habitable d’un logement mais environ 120% de celle ci.
La surface habitable
La surface habitable représente la surface des pièces utilisée en habitation ou pouvant devenir habitables sans modifications lourdes.
En réalité, la quasi totalité des pièces d’un logement peuvent devenir habitable. C’est leur appellation ou leur destination qui permettra de définir la prise en compte ou non de celle-ci dans le mode de calcul.
Par ailleurs, la structure et la technicité de la pièce est prise en compte. En effet, une pièce ne peut être définie comme habitable que si sa structure lui permet de supporter une charge minimum de 250kg/m2.
La surface de plancher
Adoptée par le Gouvernement le 16 novembre 2011, la notion de « surface de plancher » entrera en application dès le 1er mars 2012 en remplacement de la SHOB et de la SHON.
Un particulier qui souhaite déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable doit utiliser actuellement la notion de SHON et de SHOB pour déterminer les surfaces de son futur logement.
Avec la nouvelle notion de surface de plancher, les murs extérieurs ne sont pas intégrés dans le mode de calcul, c’est le nu intérieur des façades qui est utilisé.
Ne plus prendre en compte des murs extérieurs dans ce calcul permettra de ne plus pénaliser les constructions économes en énergie qui sont souvent constitués de mur épais et bien isolés.
Ce point de la réforme du permis de construire est important car il permettra aux particuliers de ne plus devoir choisir entre surface habitable plus importante avec des murs plus fins ou logement mieux isolé avec des murs plus épais.
Cet encouragement aux économies d’énergie ne sera plus au détriment de la surface habitable des nouvelles constructions et s’inscrit dans le cadre des engagements du Grenelle de l’Environnement.
Le gain moyen de surface habitable généré par l’introduction de cette nouvelle notion de surface de plancher est estimé à 10%.
Ainsi, la surface de plancher fera bénéficier aux projets de constructions, rénovations, extensions, de surfaces supplémentaires pour un COS équivalent.
L’article R 112-2 du code de l’urbanisme définit la surface de plancher de la manière suivante :
« La surface de plancher hors oeuvre nette d’une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :
- Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
- Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
- Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules
- Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation
- D’une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a, b, et c ci-dessus
- D’une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.
Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.”
Recours obligatoire à un architecte
Par ailleurs, le recours obligatoire à un architecte n’est donc plus déterminé par une SHON supèrieure à 170m² mais à la fois par une surface de plancher et une emprise au sol supérieure à 170m².
Selon l’article R.420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol est définit de la manière suivante :
“L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.”
En conclusion, la réforme du permis de construire 2012 pour les extensions se sera pas porteuse de réels bouleversements et apparaît davantage comme un effet d’annonce :
- Le seuil de recours à l’architecte est conservé pour 170m² et plus
- La déclaration préalable de travaux n’est pas plus facile à obtenir qu’un permis de construire et les deux documents sont quasi identiques
- La réforme ne sera appliquée qu’à un nombre restreint de terrains qui remplissent des conditions d’urbanisme strictes.
Par contre, la suppression des notions de SHON et de SHOB au profit de la surface des planchers simplifiera grandement les démarches administratives et permettra de gagner en surface habitable tout en favorisant la construction de logements mieux isolés thermiquement.
(Sources : Wikipédia, Legifrance, Journal Officiel, site Internet du Ministère de l’Ecologie, du développement durable des transport et du logement, www.urbinfos.com)
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