Avant de trouver la maison “idéale” et de l’acheter, j’ai visité une centaine de biens immobiliers. La moitié provenait d’annonces internet de particulier à particulier, et l’autre moitié provenait d’agences immobilières.
Et pourtant, dans ce dernier cas, je ne suis jamais passé par l’agence, je n’ai donc jamais signé de bon de visite m’obligeant à régler en cas d’achat des frais exorbitants. Quelle est l’astuce ?
Lorsque l’on cherche une habitation, et que l’on trouve celle qui correspond à ses critères de recherche, on est d’abord souvent séduit par des photos. Quand il ne s’agit pas d’une offre de particulier, l’annonce est la plupart du temps diffusée par une agence immobilière, que ce soit sur le site de l’enseigne ou sur des sites plus généralistes de petites annonces.
L’agence immobilière se positionne en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur et apporte un service évident auquel pourra adhérer la personne qui ne dispose pas d’assez de temps au quotidien pour s’occuper seule de sa recherche. Mais ce service à un coût. En moyenne 8% du prix de vente. Sur un bien à 250 000€, cette commission représente tout de même 20 000€, de quoi refaire entièrement sa future cuisine et salle de bain !
Rappel:
– Une maison déjà en vente dans une agence peut tout à fait se vendre de particulier à particulier s’il n’y a pas eu intervention du professionnel, aucune loi ne s’y oppose.
– Seuls les contrats d’exclusivité interdisent cette transaction mais ils sont de plus en plus rares.
– Evidemment, si vous avait signé un bon de visite dans une agence, l’engagement à recourir à ses services est consommé, vous lui devez des frais d’agence en cas d’achat.
Pour tous ceux qui préfèrent conserver ces frais d’agence dans leur poche, l’astuce consiste donc à localiser le bien par soi même et de contacter le propriétaire, soit en se rendant sur place, soit en lui téléphonant. Il ne vous en coûtera qu’un peu de temps et de persévérance… Impossible ?
Sommaire
> Mode d’emploi <
1) les photos
La première chose à faire est d’étudier les photos de l’annonce immobilière consciencieusement en notant tous les éléments “remarquables” de la maison mise en vente. La liste est vaste mais voici les points auxquels je m’attache tout particulièrement:
> Le toit
– sa couleur (rouge, gris)
– son état (neuf, usager)
– sa forme (un pan, deux pans, quatre pans, carré rectangulaire, en plusieurs partie dont des décrochés)
– son revêtement (tuiles mécaniques, romanes, ardoise, terre cuite)
– la présence ou non de velux ou chiens assis
– le nombre de cheminées et leur emplacement par rapport à la façade la plus proche, par rapport aux velux)
Si je devais retenir deux critères déterminants, je garderais la forme du toit et l’emplacement et le nombre de cheminées et fenêtres sur toit. Ils seront déterminants pour la localisation.
> Le terrain
– grand
– petit
– en pente
Ce critère permet de déterminer le relief et le style d’environnement de la zone de constructions (dense ou espacée).
> Les menuiseries, les volets et les portes
Leur couleur et leur forme vous permettront de confirmer le choix final.
> Le voisinage
Il s’agit de noter tous les éléments du voisinage qui permettent de situer la maison dans l’espace. Elle peut se trouver prés d’un arbre de grande taille, à la forme reconnaissable, à flan de colline, au bord d’une route, d’une marre…
Puis si c’est possible, accomplir la même observation sur les maisons voisines.
> L’âge de la maison
– construction récente
– construction ancienne
– construction très ancienne
Une construction neuve se trouvera probablement dans des zones de construction récentes (un lotissement).
Une maison ancienne avec un grand terrain sera assez isolée des voisins.
2) l’annonce
La disséquer soigneusement vous permettra également de mieux situer une maison : proche d’une grande ville ou d’un village, proches des commodités (écoles, centre commercial) ou d’un axe routier, en pleine nature etc.
Une maison très ancienne et proche des commodités aura des chances de se trouver au centre d’un bourg par exemple.
Je m’arrête là, vous avez saisi le concept. Fort de ces informations, vous obtenez déjà une localisation assez pertinente de l’habitation.
3) google earth
Google earth est une application téléchargeable gratuitement et bien plus complète que google map, qui vous permettra de visualiser un lieu donné depuis le ciel.
Avec les informations recueillies précédemment, il vous sera déjà facile de chercher votre cible immobilière dans un périmètre précis, en fonction de la proximité d’une ville, et de l’échelle de la carte. Dans ce périmètre, il vous faudra resserrer votre recherche dans les zones de lotissement ou de campagne suivant l’âge de la construction, chercher dans certaines zones plutôt que d’autres en fonction du relief. Puis resserrer encore en fonction de la taille du terrain et des éléments remarquables du voisinage. Puis vous devrez sélectionner votre cible en fonction des caractéristiques du toit.
La forme et la couleur du toit vous seront d’une aide précieuse. Le nombre et l’emplacement des cheminées et des fenêtres de toit seront déterminants pour différencier les différentes possibilités.
Pour valider votre choix, l’option “street view” vous permettra d’activer une vue 3D et de pouvoir vous promenez virtuellement dans les rues. C’est à ce moment là que rentrera en jeu les couleurs et les formes des fenêtres, des volets et des portes, la présence des balcons, portails, dépendances.
J’ai trouvé par cette méthode une cinquantaine de biens immobiliers, parfois en quelques minutes et parfois quelques heures. Ayez à l’esprit que les biens immobiliers en vente le sont souvent à plusieurs endroits simultanément et que si une annonce ne vous fournit pas assez d’éléments visuels de recherche, une autre le fera probablement.
Cette méthode ne s’applique pas pour un appartement, vous l’aurez compris.
Une fois la maison localisée, il ne vous reste plus qu’à vous rendre sur place et entrer en contact avec son propriétaire. Si la maison n’est pas habitée, une rapide visite chez les voisins vous permettra d’obtenir les coordonnées du vendeur. Vous pouvez aussi demander ces informations en Mairie. Avec le temps, vous deviendrez de plus en plus efficace. L’exercice s’avère tout de même plus aisé s’il est effectué dans une région que vous connaissez bien mais ce n’est pas indispensable.
Enfin, cet exercice revêt un petit côté “chasse au trésor” assez distrayant.
> Cas pratique <
Voici un cas pratique avec une annonce immobilière relevée sur un site internet très connu de petites annonces et diffusée par une agence immobilière. Certains éléments sont volontairement floutés par soucis d’anonymat.
Eléments à retenir au niveau des photos :
– toit 4 pans marron foncé
– 2 chiens assis opposés l’un à l’autre
– 3 cheminées au total dont une à côté d’un chien assis
– découpage d’un pan de toit à droite et véranda au toit blanc
– terrasse avec colonnes blanches
– l’environnement ne semble pas trop dense
– la maison est plutôt ancienne donc ne se trouve pas dans un lotissement récent.
Eléments à retenir au niveau de l’annonce :
– le nom de la ville !
– la précision “proximité sortie de ville” qui signifie qu’il faudra chercher en périphérie.
– la précision “proximité tram” qui signifie qu’il faudra chercher autour des lignes de tram.
– la précision “1000m² de terrain” indique un relatif espacement avec les voisins.
Localisation
J’ai cherché comme l’indiquait l’annonce, en sortie de ville (tout autour), proche du tram (partout où il était présent en sortie de ville), dans une zone soit en hauteur soit peu dense (en raison de la vue “dégagée”).
On retrouve bien ici la forme caractéristique du toit, sa découpe au niveau de la véranda blanche, les deux chiens assis qui s’opposent, les 3 cheminées, les colonnes blanches.
Confirmation 3D
Rappel de la photo d’annonce:
Comme vous le constatez, il ne reste plus qu’à relever l’adresse où les coordonnées GPS. Il m’aura fallu 21 minutes.
En prenant une valeur moyenne de frais d’agence s’élevant à 8%, je réalise potentiellement une économie de 475 000 x 8% = 38 000€ si j’achète ce bien sans passer par l’agence immobilière. 38 000€ en 21 minutes, qui dit mieux ? 
Sans même négocier, je peux donc faire une offre de 437 000€ directement au propriétaire, ce qui financièrement, ne changera strictement rien pour lui.