A partir du 1er mars 2012, que vous réalisiez une nouvelle construction ou que vous apportiez des modifications à une construction existante pour réaliser un agrandissement ou une extension, votre autorisation d’urbanisme devra s’appuyer sur la surface de plancher et l’emprise au sol.
La surface de plancher remplace et supprime la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB), la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) et impactera principalement le permis de construire, la déclaration préalable de travaux et le permis d’aménager.
Par ailleurs, cette réforme du permis de construire 2012 modifie les conditions de recours obligatoire à un architecte et supprime la Taxe Locale d’Equipement (TLE) au profit de la Taxe d’Aménagement (TA).
Cette nouvelle réforme d’urbanisme sera appliquée à partir du 1er mars 2012 selon le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011.
Sommaire
La surface de plancher
La surface de plancher se substitue donc à la SHOB et à la SHON dans les projets de construction ou d’extension et sera désormais l’unique référence de surface à prendre en compte pour remplir les différents formulaires d’autorisation d’urbanisme, y compris dans les documents qui n’auraient pas fait l’objet d’une mise à jour.
Selon le décret à laquelle elle se rapporte, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m, déduction faite de certaines surfaces.
Cette surface de plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades.
L’épaisseur des murs extérieurs n’est donc plus comptabilisée dans le calcul afin de ne pas pénaliser la surface de construction autorisée des bâtiments économes en énergie.
En effet, l’exigence de performance énergétique des constructions imposée par le Grenelle Environnement et en particulier par la nouvelle RT2012, a pour impact un accroissement de l’épaisseur des murs d’une habitation.
La nouvelle surface de plancher est donc par conséquent inférieure à l’ancienne SHON.
A la surface de plancher doivent être déduites les surfaces occupées par :
- les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
- les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
- les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
- les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
- les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
- les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets
- les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
- une surface forfaitaire égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures
- Exemple de calcul de la surface de plancher
Emprise au sol
L’emprise au sol est la superficie qui résulte de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. elle comprend :
- l’épaisseur des murs extérieurs, matériaux isolants et revêtements extérieurs compris
- les éléments en débords de la construction : auvents, acrotères, bandeaux, corniches, marquises etc.
- les éléments en surplomb de la construction : balcons, loggias, coursives etc.
Concernant les dalles et les terrasses, la notion d’emprise au sol n’est pas encore clairement définie. Le mieux sera de se renseigner auprès de la mairie dont dépend le projet de construction.
La notion d’emprise au sol est très importante dans le cadre de cette réforme d’urbanisme puisqu’elle permet de déterminer si la construction ou l’extension est soumise à permis de construire ou à déclaration préalable et si le recours à un architecte est obligatoire.
Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Permis de construire
Un projet de construction ou d’extension sera soumis à permis de construire si son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m².
Ce “ou” est ici très important puisqu’il suffit que l’une des deux valeurs soit supérieure à 20 m² pour que le permis de construire soit obligatoire.
Déclaration préalable
Un projet de construction ou d’extension sera soumis à déclaration préalable si l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction est comprise entre 5 m² et 20 m².
Aucune formalité
Si l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures à 5 m², le projet sera dispensé de formalité
Synthèse de la réforme du Permis de construire 2012
| CONSTRUCTION NOUVELLE | En droit commun | En secteur protégé * | ||
|---|---|---|---|---|
| Hauteur ≤ 12 mètres | Hauteur > 12 mètres | Hauteur ≤ 12 mètres | Hauteur > 12 mètres | |
| Emprise au sol ET surface de plancher ≤ 2 m² | Dispense (article R.421-2 a) | Déclaration préalable (article R.421-9 c) | Déclaration préalable (article R.421-11 a) | Permis de construire (article R.421-1) |
| Emprise au sol OU surface de plancher > 2 m² ET emprise au sol ≤ 20 m² ET surface de plancher ≤ 20 m² | Déclaration préalable (article R.421-9 a) | |||
| Emprise au sol OU surface de plancher > 20 m² | Permis de construire (article R.421-1) | |||
| EXTENSION | En droit commun | |||
|---|---|---|---|---|
| Extension d'une construction à usage autre quagricole pour effet de porter la surface de plancher ou lemprise au sol au-delà de 170 m² | Extension d'une construction à usage autre quagricole nayant pas pour effet de porter la surface de plancher ou lemprise au sol au-delà de 170 m² | |||
| Emprise au sol ET surface de plancher ≤ 2 m² | Dispense (article R.421-13) | |||
| Emprise au sol OU surface de plancher > 2 m² ET emprise au sol ≤ 20 m² ET surface de plancher ≤ 20 m² | Déclaration préalable (article R.421-17 f) | |||
| Emprise au sol OU surface de plancher > 20 m² ET emprise au sol ≤ 40 m² ET surface de plancher ≤ 40 m² | Permis de construire (article R.421-14 a) | Déclaration préalable | ||
| Emprise au sol OU surface de plancher > 40 m² | Permis de construire | |||
* Secteur protégé : secteur sauvegardé, site classé, réserve naturelle, coeur d’un futur parc national et coeur de parc national
Extension de 40m² sans permis de construire
Cependant, dans les zones urbaines du PLU, et sous réserve de respecter certaines conditions, une “simple” déclaration préalable sera requise pour tous projets d’extension affectant une construction existante et créant une emprise au sol ou de surface de plancher comprise entre 20 m² et 40 m² inclus.
Pour en savoir davantage sur cette exception, vous pouvez consulter mon article spécialement dédié à la réforme des extensions de 40m² sans permis de construire.
Recours à un architecte obligatoire
Un particulier n’est pas obligé de recourir à un architecte si son projet de construction n’excède pas 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher.
Cette loi s’applique également pour les extensions de construction existante soumises ou non à permis de construire, si cet agrandissement a pour effet de porter l’emprise au sol ou la surface de plancher de l’ensemble de la construction après travaux au-delà de 170 m2.
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, cette nouvelle notion d’emprise au sol devrait imposer le recours à un architecte pour 40% des ménages contre 13% actuellement. Le coût supplémentaire est estimé à environ 2000 € par maison.
Imposition de la taxe d’aménagement
La réforme d’urbanisme supprime également la Taxe Locale d’Equipement (TLE) au profit de la nouvelle Taxe d’Aménagement (TA).
Cette taxe doit être acquittée ponctuellement par tous les particuliers et les professionnels qui réalisent une construction ou une extension. Elle participe, entre autres, au frais liés à l’aménagement des voiries et des réseaux.
La base de calcul de la TA s’appuie elle aussi sur la surface de plancher, à laquelle s’appliquent des déductions supplémentaires spécifiques.
Pour en savoir davantage sur la TA, vous pouvez consulter mon article :
La nouvelle Taxe d’aménagement (TA) : un nouveau racket fiscal
(Source : Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du logement)
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