Malgré une légère baisse des prix des logements fin 2011, l’année passée a battu un record en terme de nombre de transactions immobilières et globalement les prix restent à la hausse par rapport à 2010.
Quelle sera la tendance des prix de l’immobilier 2012 ? Faut il investir en 2012 ? Quelques éléments de réponse dans cette analyse du marché immobilier 2012.
Sommaire
Record de transactions immobilières dans l’ancien en 2011
Malgré la crise financière qui sévit sur la France et sur l’Europe en général, l’année 2011 vient d’établir un nouveau record en terme de nombre de transactions immobilières dans l’ancien.
Avec 858 200 biens immobiliers vendus en 2011, le volume de vente de logements est en hausse de +9% par rapport à 2010 et +7% par rapport à la moyenne de la période 1999-2007.
Ces chiffres sont sans doute le résultat de l’emballement des acquéreurs pour acquérir un logement avant la supression du ptz+ dans l’ancien et la réforme des plus values immobilières.
Par ailleurs les taux immobiliers restent relativement bas et favorisent l’accession immobilière.
En revanche, malgré ces volumes de vente en hausse en moyenne au niveau nationnal, on note une baisse significative de -8% en Ile de France par rapport à 2010, preuve que l’immobilier à Paris atteint peut être ses limites.
Hausse des prix dans l’immobilier ancien en 2011
Non seulement les transactions immobilières ont augmenté en 2011, mais leurs prix également !
En moyenne entre 2010 et 2011, on constate une hausse des prix de +6.5% pour les appartements et de +2.1% pour les maisons.
Cependant, cette hausse des prix est largement tirée par le haut par certaines régions et agglomérations où la demande en logements reste forte.
C’est le cas notamment à Lyon et Bordeaux (+9% pour les appartements) et l’Ile de France (+5.7% pour les maisons).
En revanche, le dernier trimestre de l’année 2011 semble marquer un coup de frein à la hausse des prix de l’immobilier puisqu’on constate une baisse moyenne de -0.4% pour les appartements et autour de -1.3% pour les maisons.
En outre, ces baisses de prix ont lieu partout, que ce soit en province ou à Paris.
Baisse des ventes dans l’immobilier neuf
Selon une récente étude du Crédit Foncier, il s’est construit environ +35% de logements neufs en 2011 par rapport à 2010 et les ventes ont chuté d’environ 10% sur l’année, les stocks d’invendus se sont donc renforcés. Cette hausse d’invendus est probablement le résultats des réformes fiscales mis en place par le Gouvernement:
- PTZ + moins attractif pour les primo-accédants modestes
- Réforme de la loi Scellier
- Hausse des taux immobiliers
Les moins de 30 ans et les plus de 60 ans face à l’accession à la propriété
Alors que la proportion des moins de trente ans dans la population reste stable depuis 2008, ils sont toujours moins nombreux à parvenir à acheter un bien immobilier.
En effet, les acquéreurs de moins de 30 ans dans l’immobilier ancien étaient 16.6% en 2011 contre 18.3% en 2010.
En revanche, les acquéreurs de plus de 60 ans étaient 14.5% en 2011, soit une hausse de +2% par rapport à 2010.
Cette évolution s’explique notamment par le vieillissement de la France. Mais aussi par le fait qu’à la différence des plus jeunes, les plus de 60 ans dispose souvent d’un apport financier conséquent résultant de la plus value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier. Lors d’un second ou troisième achat immobilier, ils ne sont donc pas pénalisés par la hausse des prix de l’immobilier.
Par ailleurs, la pierre reste une valeur refuge pour les séniors, notamment depuis la baisse des rendements des assurances vie.
Les investisseurs étrangers et les biens immobiliers français
Le sud de la France reste une région qui attire toujours autant les investisseurs étrangers. Globalement, ils sont 5.3% à avoir acquis un bien immobilier en France en 2011, un chiffre qui reste stable par rapport à 2010.
Prévisions du marché immobilier 2012
Raréfaction des crédits immobiliers, hausse des stocks d’invendus dans le neuf, baisse des prix amorcée fin 2011 dans l’ancien, menace de hausse des taux immobiliers, réformes fiscales, impact de la crise financière… Faut-il investir dans l’immobilier en 2012 ?
Chute du volume de crédits immobiliers accordés en 2012
Selon la Banque de France, le nombre de crédits immobiliers accordés le premier trimestre 2012 atteint un record de baisse depuis le début de la crise financière, avec une chute de -49% par rapport à 2010.
Ces chiffres sont la conséquence de la baisse du pouvoir d’achat immobilier des français qui, en raison des prix élevés des logements, remettent leur projet à plus tard.
Par ailleurs, les banques possèdent des conditions d’octroi de prêt bancaire de plus en plus strictes, ce qui écarte les candidats à l’accession au budget modeste.
Taux immobiliers 2012
La crise financière qui pèse sur la France fait craindre une possible dégradation de la note triple A de la France après les élections présidentielles, ce qui aurait comme conséquence une hausse des taux d’emprunt sur les marchés financiers pour rembourser la dette publique et donc, une hausse des taux immobiliers pour les particuliers.
En attendant, pour l’instant et malgré une tendance à la hausse, les taux immobiliers actuels restent très favorables à l’achat immobilier.
Taux immobiliers avril 2012
| Durée | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mis à jour le 13/04/2012 | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. | Fixe | Rev. |
| EXCELLENT | 3,45% | 2,94% | 3,7% | 3,18% | 3,99% | 3,66% | 4,17% | 4,13% |
| TRES BON | 3,6% | 3,15% | 3,8% | 3,35% | 4% | 3,8% | 4,3% | 4,23% |
| BON | 3,65% | 3,2% | 3,85% | 3,5% | 4,16% | 3,85% | 4,5% | 4,4% |
(Source : MeilleurTaux)
Prévisions du marché immobilier ancien 2012
Dans ces conditions, les professionnels de l’immobilier tablent sur une baisse des prix de l’ordre de 5 à 10% en moyenne en 2012.
Comme toujours, les disparités seront fortes sur le territoire en fonction de la localisation des biens immobiliers. Les zones tendues et urbaines où la demande reste forte risquent de bien résister à la baisse des prix, notamment par rapport à des zones de logement éloignées des gros centres urbains et moins stratégiques.
Les maisons de campagne devraient donc particulièrement pâtir de la baisse des prix en 2012, peut être le bon moment pour acquérir une résidence secondaire !
Par ailleurs, la suppression du PTZ+ 2012 dans l’ancien devrait écarter entre 7 et 11% de candidats à l’accession immobilière.
Prévisions du marché immobilier neuf 2012
Avec la nécessité d’écouler les stocks d’invendus de 2011, les prix devraient baisser en 2012 et le marché immobilier du neuf pourrait proposer quelques belles promotions.
Cependant, avec le maintien du PTZ+ 2012 exclusivement dans le neuf, les prix pourraient également se maintenir artificiellement.
En outre, la fin du dispositif Scellier en faveur de l’investissement locatif en 2013 pourrait booster les ventes en 2012, mais plus dure sera la chute en 2013.
Dans tous les cas, le nombre de constructions devrait chuter de -5% et les ventes de -10% selon le Crédit Foncier.
Faut-il devenir propriétaire en 2012 ?
Que ce soit du côté de l’agence Standard & Poors, du côté des notaires ou des agences immobilières, tous s’accordent sur le fait que les prix de l’immobilier devraient baisser de -5 à -10% en 2012.
Cependant, il faut craindre une hausse imminente des taux immobiliers. Par ailleurs, la demande en logements reste forte et encore supérieure à l’offre, ce qui entretient le marché immobilier 2012.
La vraie question est de savoir si le moment actuel est propice à un achat immobilier ou s’il est plus raisonnable d’attendre encore la baisse des prix. Pour en savoir plus, et avoir des éléments de réponse, je vous invite à lire mon article :
Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?
Finalement les prévisions de baisse semblent se réaliser, même si la tendance baissière a commencé avec une année de retard sur les prévisions de Standard And Poors. En tout cas, cette fois-ci, il semble que les propriétaires se sont décidés à intégrer les données économiques et à se montrer un peu plus raisonnables sur les prix. Mais cette baisse reste toutefois symbolique et il faudra qu’elle s’accélère pour permettre à un marché de l’immobilier complètement moribond de repartir.