La Loi Scellier est un dispositif immobilier qui permet de réduire ses impôts tout en achetant un bien immobilier pour le louer.
Succédant à la Loi Scellier 2010 et à la Loi Scellier 2011, la Loi Scellier 2012 viendra bientôt apporter son lot de modifications à cette défiscalisation immobilière.
Scellier classique, Scellier social ou Scellier intermédiaire, Scellier BBC, loyer plafond Scellier, autant de critères de réglementation complexes que la loi Scellier 2012 modifiera bientôt en profondeur.
Découvrez les détails de la Loi Scellier ainsi que les nouveaux taux de déduction d’impôts induits par la Loi Scellier 2012.
La Loi Scellier 2011 a remplacé définitivement les dispositifs Robien et Borloo qui ne sont plus en vigueur depuis le 31 décembre 2009.
La Loi Scellier est une réduction d’impôt obtenue pour un investissement immobilier locatif plafonné à 300 000€.
La Loi Scellier propose 2 options fiscales principales :
- Loi Scellier classique : engagement de location du logement acquis pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire
- Scellier Social ou Scellier intermédiaire : engagement de location du logement acquis pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire.
Vous bénéficiez en plus d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs à déduire de votre revenu foncier imposable.
Vous pouvez également profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire de 1.67% du prix de revient si vous louez votre logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimale de 9 ans.
Quel logement peut on acheter en Loi Scellier ?
Quelle base de calcul sert à calculer la réduction d’impôt ?
Qui peut bénéficier de la Loi Scellier ?
Combien de temps doit on louer un logement en Loi Scellier ?
Evolution 2010-2011-2012 de la réduction d’impôts de la Loi Scellier
Montant du loyer plafond en Loi Scellier 2011
Peut on acheter en indivision et bénéficier de la Loi Scellier ?
Un logement à réhabiliter peut il bénéficier de la Loi Scellier ?
Loi Scellier 2012 : ce qui va changer
Sommaire
Logements éligibles à la Loi Scellier
Les logements concernés par le dispositif scellier sont les logements situés en France (métropole et DOM).
Il peut s’agir de logements neufs, de logements en état futur d’achèvement, ou de logements réhabilités, à condition qu’ils aient été soumis à la TVA immobilière.
La Loi Scellier ne s’applique exclusivement qu’aux immeubles à usage d’habitation. Les locaux du tertiraire sont donc exclus du dispositif ainsi que les locaux à usage mixte dont la partie “habitation” représente moins des 3/4 de la surface totale.
Les immeubles classés monuments historiques sont également exclus de la Loi Scellier.
La base de calcul de la réduction d’impôt
La Loi Scellier est limitée à l’achat d’un seul bien immobilier par an et dans la limite de 300 000€.
La base servant de calcul à la réduction d’impôts est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global de l’immeuble.
- Pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement : le prix et les frais d’acquisition (honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement) du logement et des dépendances sauf si ces dernières font l’objet d’un bail distinct.
- Pour les logements construits : le prix du terrain (frais inclus) et le coût de la construction.
- Pour les bâtiments transformés en logement : le prix, les frais d’acquisition et le montant des travaux de transformation.
- Pour les logements acquis inachevés : le prix, les frais d’acquisition et le prix des travaux d’achèvement de la construction.
- Pour les logements acquis en vue de les réhabiliter : le prix d’acquisition et les coûts de réhabilitation majorés des frais liés à cette opération (délivrance des états et des attestations).
Le prix de revient pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € par année et par logement.
Un foyer fiscal peut bénéficier de la réduction d’impôt au titre de l’acquisition d’un seul logement pour une même année d’imposition.
Personnes éligibles à la Loi Scellier
La Loi Scellier concerne principalement les personnes physiques mais aussi certaines sociétés.
Durée de location imposée par la Loi Scellier
En contrepartie de l’avantage fiscal que propose la Loi Scellier, le propriétaire doit s’engager à louer son logement nu pendant les 9 premières années de manière continue. Cet engagement de location sur 9 ans exclut donc les locations saisonnières.
Réduction d’impôts 2009-2010-2011-2012 proposée par la Loi Scellier
Loi Scellier 2009-2010-2011-2012 : taux de réduction d’impôts
| Année d'acquisition ou de construction du logement | 2009 et 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Logements qui respectent la norme RT 2005 sans atteindre les critères BBC | 25 % | 13% | 0 % |
| Logements qui bénéficient du label BBC | 25 % | 22% | 14 % |
Le régime Scellier en secteur intermédiaire (Plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant et descendant), permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans de 5% sur une période de 3 ans renouvelable une fois.
Dans cette situation, l’acquéreur bénéficie également d’un abattement complémentaire de 30 % sur le montant des loyers.
Calcul du montant du loyer plafond en Loi Scellier
Le prix du loyer au m² ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par l’article 2 terdecies B de l’annexe III du code général des impôts.
Ce plafond mensuel définissant le prix du loyer par mètre carré varie selon la situation géographique du bien immobilier.
La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable du logement à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement.
La Loi Scellier n’interdit pas la location à un ascendant ou descendant. Cependant, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, cette personne ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l‘impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Plafonds des loyers Scellier libres en 2011
| ZONES SCELLIER LIBRE | PLAFOND DE LOYER SCELLIER LIBRE | DÉTAILS ZONES SCELLIER LIBRE |
|---|---|---|
| A | 16.10 / m2 | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français) |
| A Bis | 21.72 / m2 | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| B1 | 13.00 / m2 | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| B2 | 10.60 / m2 | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
| C | 6.10 / m2 | Zone C (Communes en zone rural, ayant |
Plafonds des loyers Scellier intermédiaires en 2011
| ZONES SCELLIER INTERMÉDIAIRE | PLAFOND DE LOYER SCELLIER INTERMÉDIAIRE, EN EUROS PAR MÈTRE CARRÉ | DÉTAILS ZONES SCELLIER INTERMÉDIAIRE |
|---|---|---|
| A | 16.10 / m2 | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français) |
| A Bis | 21.72 / m2 | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| B1 | 13.00 / m2 | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| B2 | 10.60 / m2 | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
| C | 6.10 / m2 | Zone C (Communes en zone rural, ayant |
Loi Scellier : l’achat en indivision
Acheter en indivision, c’est acheter à plusieurs. Chaque acheteur devient donc propriétaire d’une quote-part indivise du bien immobilier qui est fonction de sa participation financière dans l’acquisition.
Chaque indivisaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée en fonction de sa quote-part.
Aucun des indivisaires ne peut être locataire du logement ou être fiscalement à la charge de l’un d’entre eux.
Loi Scellier et travaux de réhabilitation
Si des travaux de réhabilitation sont effectués dans un logement ancien, la réduction d’impôt est calculée sur le prix du logement auquel on ajoute le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La Loi Scellier est applicable sous certaines conditions aux logements anciens, mais celà reste assez compliqué en pratique.
En effet, elle s’applique dans les mêmes conditions que le dispositif Scellier neuf, aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi qu’à des logements qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Loi Scellier 2012 : le taux de réduction d’impôt baisse encore !
Présentée par le Gouvernement en prévision de la Loi de finances 2012, la réduction d’impôt Scellier pour les investissements immobiliers locatifs qui seront réalisés à partir du 01/01/2012 passe à 14%.
En outre, ce taux est réservé “exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label Bâtiment Basse Consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés, assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant.” En clair, les logements neufs non BBC ne bénéficieront plus de réduction d’impôts.
La Loi Scellier devient par conséquent de moins en moins intéressante et l’on peut légitimement s’interroger sur l’espérance de vie de l’investissement locatif régi par ce dispositif.
Par ailleurs, le dispositif Scellier sera définitivement supprimé à la fin de l’année 2012.
Retrouvez tous les textes officiels de la Loi Scellier sur le site Internet du Gouvernement ainsi que le Projet de Loi de Finances 2012 relatif à la réduction d’impôts Scellier 2012 (art. 41 et art. 40 I C) sur le Site de l’Assemblée Nationale.