Dans son discours du 29 janvier 2012 sur France 2, Nicolas Sarkozy a annoncé qu’il allait rehausser de 30 % les droits à construire sur les habitations.

Selon le Président de la République, permettre de construire 30% de plus, indépendamment du Coefficient d’Occupation des Sols, devrait réduire le problème du logement en France.

Par ailleurs et selon lui, cette nouvelle loi autorisant 30% de construction en plus donnera un nouvel élan à l’industrie du bâtiment tout en favorisant la baisse des prix de l’immobilier. Je ne partage pas du tout cet avis et je vous explique pourquoi…

Construire 30% de plus

« Nous avons décidé pour les trois ans qui viennent que tout terrain, toute maison, tout immeuble verra ses possibilités de construction augmenter de 30 % », a déclaré hier soir le président de la République.

« Cela va donner un travail formidable à toute l’industrie du bâtiment », a-t-il ajouté, en précisant que la loi précisant les modalités d’application serait votée en février 2012.

« Deuxièmement, cela va augmenter considérablement le nombre de logements, donc cela fera pression sur les prix. Et enfin les prix de l’immobilier à l’achat, à la vente, et les prix à la location vont pouvoir baisser », a-t-il argumenté.

Nicolas Sarkozy en est-il bien certain ?

Même si nous ne possédons pas encore les détails de cette future loi, cette réforme d’urbanisme devrait, en pratique, permettre de construire davantage qu’aujourd’hui sur un même terrain. La loi permettra donc de passer outre le COS et le PLU. La possibilité de construire 30% en plus s’appliquera donc autant dans le neuf que dans l’ancien.

Concrètement, une parcelle constructible de 500 m² dotée d’un COS de 0.2 permet actuellement de construire 100 m². Avec la nouvelle loi, il sera donc possible de construire 30% de plus, soit 130 m² au total.

Par ailleurs, si la hauteur maximale de construction fixée par le PLU est de 10 m, il sera alors possible d’élever la construction jusqu’à 13 m.

Cette nouvelle mesure du Gouvernement s’appliquera donc autant au neuf qu’à l’existant :

• dans le neuf, il sera possible de construire davantage
• dans l’ancien, il sera possible d’agrandir davantage ou de surélever des bâtiments (alors que le PLU ne l’autorisait pas ou que la seuil maximum de surface constructible était déjà atteint.)

Le respect des règlements de copropriétés, des exigences liées aux monuments historiques et du recours à l’architecte à partir de 170m² est, bien entendu, conservé.

En outre, l’application de la loi ne sera pas automatique puisqu’elle devra préalablement être acceptée par les communes qui souhaitent la mettre en place.

 

Autoriser la construction de 30% de plus aura t-il un impact sur le marché immobilier ?

Sans aucun doute, oui ! Mais cet impact sera t-il celui attendu par le Gouvernement, à savoir la baisse des prix des logements et une reprise d’activité dans le bâtiment ?

Franchement, je ne pense pas. Je vous ai déjà fait partager mon sentiment sur la récente réforme d’urbanisme qui permet désormais de construire une extension de 40m² sans permis de construire et j’en suis arrivé à la conclusion que cette mesure se résume à de la poudre bureaucratique saupoudrée devant les yeux des propriétaires naïfs.

Concernant cette nouvelle loi qui permettra de construire 30% de plus, elle aura selon moi un effet majeur, celle de voir diminuer encore davantage les surfaces de parcelles constructibles à vendre et même engendrer une hausse des prix des terrains à vendre.

 

Construire 30% de plus dans l’immobilier neuf

Les prix du m² constructible sont aujourd’hui très hauts, d’autant plus si le terrain est proche d’une agglomération et bénéficie d’un minimum de services de proximité.

Car faire construire n’est pas le plus onéreux, le problème est plutôt l’achat de l’emplacement.

L’évolution du prix des terrains constructibles sur les 10 dernières années parle d’elle même.

Pour compenser l’envolée des prix, les particuliers n’ont eu d’autre choix que d’acheter des surfaces plus petites pour minimiser le coût global du terrain. Résultat : on voit de plus en plus fleurir des lotissements “cages à lapin” en pleine campagne, avec peu d’espace vital individuel mais dont le prix est accessible aux ménages les plus modestes.

Pourtant, le COS d’un terrain défini dans le PLU d’une commune reste un des derniers garants d’une surface de parcelle minimum. Il définit la surface constructible maximum autorisée en fonction de la surface de la parcelle et si cette surface constructible est trop petite, il sera difficile de vendre le terrain puisque la taille du futur logement ne sera pas attractive et adaptée pour une famille.

Avec la possibilité de construire 30% de plus, les surfaces de terrains constructibles à vendre vont ainsi pouvoir se réduire encore et bon nombre de propriétaires pourront ainsi diviser des parcelles en 10 au lieu de 8. Le prix du m² restera le même et les parcelles à vendre seront plus nombreuses et plus petites.

Pire encore, le prix des terrains constructibles risque d’augmenter puisqu’on pourra potentiellement y construire davantage. Les promoteurs, quant à eux, ne vont pas forcément utiliser cette loi pour construire plus de logement pour deux raisons principales :

• la demande logements neufs est en chute libre et les stocks d’invendus ont grossi au dernier trimestre 2011 (Source Insee)
• les différentes réformes de fiscalité (loi Scellier, PTZ+, imposition sur les plus values immobilières), les prix élevés, la hausse des taux immobiliers, la crise financière freinent l’achat dans le neuf

Les professionnels de l’immobilier anticipent une baisse des vente de logements neufs de l’ordre de 20% pour 2012.

Construire 30% de plus dans l’immobilier ancien

Dans l’ancien, certains propriétaires dont la maison avait atteint la surface maximum autorisée par le COS auront la possibilité de construire davantage grâce à la nouvelle loi.

Cette possibilité sera un avantage indéniable pour construire une extension ou surélever des combles en vue de les rendre habitables lors de l’agrandissement de la famille par exemple. Le déménagement ne sera donc plus inéluctable. Cependant, avoir le droit d’agrandir sa maison est une chose, en avoir les moyens en est une autre !

Par ailleurs, les biens immobiliers qui ne pouvaient pas être agrandis jusqu’à présent et à qui on attribuera un potentiel de 30% de surface habitable en plus, risquent fort de subir une hausse de leur prix de vente, justifiée par leur potentiel d’agrandissement.

En attendant la mise en place de cette nouvelle loi, rien ne nous empêche de rêver à son éventuelle efficacité… Je me trompe probablement, je ne suis pas président…

Publication de la loi officielle pour construire 30% de +

Depuis le mercredi 21 mars, le texte de loi permettant de construire 30% de plus est publié au Journal Officiel.

Cette loi reste soumise à l’approbation des communes disposant d’un PLU, d’un POS ou d’un PAZ, et restera en vigueur durant 3 ans. Elle s’adresse aux particuliers et aux professionnels, dans le neuf et l’ancien.

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