La renégociation de prêt ou le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt plus avantageux, soit auprès de sa banque, soit auprès d’un autre organisme bancaire.
Familièrement, on pourrait dire qu’on se tourne du côté où la tartine est beurrée… Et votre banque serait mal placée pour vous faire la leçon en vous accusant de profiter des marchés financiers 🙂
Cette opération s’effectue généralement lorsque les taux immobiliers sont bas et permet souvent de réaliser de réelles économies sur son plan de financement.
Et ça tombe plutôt bien, actuellement la conjoncture est particulièrement favorable au rachat de crédit, explications.
Les taux immobiliers sont actuellement particulièrement bas en France, et il est possible d’emprunter à taux fixe sur vingt ans à 3,55 % hors assurance. Pour les meilleurs dossiers, ce taux pourra même descendre à 3,40 %, soit 1% de moins qu’en janvier 2012.
Ces taux historiquement bas sont redescendus au niveau d’octobre 2010 et frôlent un record jamais atteint depuis 1945 ! Vous avouerez que malgré un contexte économique européen tendu comme un string Brésilien, l’emprunt reste abordable et sans commune mesure à celui des années 80 qui affichait des taux immobiliers de 14 ou 15%.
Bref, c’est vraiment le bon moment pour renégocier son crédit ou procéder à son rachat.
Sommaire
Les taux immobiliers actuels
| DUREE | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAUX IMMOBILIER | FIXE | REV | FIXE | REV | FIXE | REV | FIXE | REV |
| EXCELLENT | 3,13% | 2,57% | 3,44% | 2,80% | 3,65% | 3,32% | 4,07% | 3,53% |
| TRÈS BON | 3,25% | 2,70% | 3,50% | 3,05% | 3,75% | 3,46% | 4,30% | 4,40% |
| BON | 3,50% | 2,95% | 3,55% | 3,10% | 3,85% | 3,70% | 4,50% | 4,42% |
(Source : MeilleurTaux)
Les taux immobiliers dans 10 grandes villes de France
| Villes | Taux immobilier moyen hors assurance sur 20 ans |
|---|---|
| Lille | 3,30% |
| Nantes | 3,35% |
| Toulouse | 3,35% |
| Strasbourg | 3,40% |
| Marseille | 3,52% |
| Montpellier | 3,54% |
| Bordeaux | 3,60% |
| Paris | 3,60% |
| Nice | 3,65% |
| Lyon | 3,65% |
(Source : Meilleurtaux)
Pourtant, les crédits immobiliers sont boudés par des français frileux face à l’avenir économique de la France.
En effet, le volume des prêts immobiliers est en forte baisse par rapport à la même période en 2011. Dans ce contexte de chute de la demande, les établissements bancaires mettent en œuvre une politique commerciale de conquête de nouveaux clients.
Inutile cependant de sabrer le champagne rosé de manière aussi précoce qu’un adolescent prépubère devant une jeune fille vierge dévêtue. Il ne faut pas se leurrer, l’Europe traverse une crise économique majeure, l’avenir est incertain et les banques doivent se montrer particulièrement prudentes. Ce n’est donc pas dans le secteur financier que les loups vont se transformer de si tôt en agneaux.
Par conséquent, n’espérez pas décrocher le crédit en or si vous être à découvert et en cdd à temps partiel chez un équipementier de Peugeot.
En revanche, pour les emprunteurs en situation professionnelle stable, disposant d’au moins 10% d’apport personnel et souhaitant emprunter sur une durée inférieure à 25 ans, la conjoncture bancaire est particulièrement favorable pour souscrire un crédit, voir renégocier un prêt immobilier existant.
En agissant de manière prudente mais non moins calculatrice, les économies peuvent vraiment être au rendez vous !
Selon MeilleurTaux, début 2012, les demandes de renégociations de crédit représentaient environ 1 % des dossiers de financement traités par les banques. Ce pourcentage a littéralement explosé puisqu’il représente 8% aujourd’hui.
Comment renégocier son crédit immobilier ?
La première idée qui traverse l’esprit d’un emprunteur docile lorsqu’il souhaite renégocier son prêt immobilier consiste souvent à se tourner vers sa propre banque pour obtenir une baisse du taux de son emprunt.
Pourtant, même si cet emprunteur est un modèle de fidélité envers sa banque depuis de nombreuses années, même si lui et sa famille possèdent toute la panoplie du client idéal et sans histoires, même s’il fait régulièrement des cadeaux à son banquier pour lui témoigner sa gratitude, il est très rare qu’une banque accepte une renégociation.
En effet, cette opération lui ferait perdre de l’argent et un effort sera exceptionnellement consenti uniquement pour les très gros clients. (si au moment où vous me lisez, vous ne fumez pas un Montecristo dans votre Aston Martin Vanquish avec votre jeune secrétaire russe à côté qui vous dévore du regard et ses deux soeurs jumelles à l’arrière qui se tripotent, vous n’êtes pas un très gros client)
Il existe néanmoins une seconde possibilité, si la banque qui a fait le prêt n’accepte pas de renégocier le prêt immobilier : le rachat de crédit.
Le rachat de crédit immobilier
Cette opération financière consiste à emprunter à un taux immobilier actuellement plus faible dans une banque concurrente en constituant un nouveau dossier de crédit. La nouvelle banque prendra en charge le remboursement de l’emprunt initial auprès de la première banque afin d’établir un nouveau plan de financement au taux du marché, en prenant en compte le capital restant du.
Le rachat de crédit immobilier ayant un coût, il est donc primordial de bien étudier les frais engendrés par cette opération afin d’en apprécier la réelle rentabilité.
Ces frais découlent des conditions générales souscrites lors de votre ancien emprunt et lors du nouveau et peuvent sensiblement varier d’un crédit immobilier à l’autre selon si vous êtes ou pas un fin négociateur natif de l’Auvergne :
- Pénalités de remboursement
- Souscription à de nouvelles garanties
- Souscription à de nouvelles assurances, caduques en cas de rachat
- Frais de mainlevée si le bien immobilier a été hypothéqué par la première banque et frais d’hypothèque prise par la nouvelle banque
- Frais de dossier
En revanche, une caution du Crédit logement est transférable dans la nouvelle banque sans frais.
Ces frais sont généralement englobés dans la proposition de crédit de la nouvelle banque. Le nouveau montant de prêt présenté permet donc d’avoir une idée précise des économies réalisées, quand elles existent.
Quand le rachat de crédit immobilier est-il vraiment rentable ?
Actuellement et à court terme, un rachat de crédit immobilier peut s’avérer particulièrement intéressant pour les emprunteurs ayant souscrit leur prêt au second semestre 2008 et au premier semestre 2009, lorsque les taux immobiliers étaient encore élevés.
De manière générale, un rachat de crédit immobilier devient rentable lorsque trois conditions sont réunies :
- Un différentiel d’au moins 0,5 % entre les deux taux immobiliers
- Un capital restant dû de plus de 100 000€
- Se trouver dans les premières années de remboursement ou avoir encore au moins dix ans de remboursement
En effet, les premières années de crédit immobilier sont celles pendant lesquelles les intérêts pèsent le plus lourd dans les mensualités.
Exemple de rachat de crédit immobilier
| Crédit immobilier souscrit en janvier 2009 | Rachat de ce crédit actuellement | |
|---|---|---|
| Montant du crédit | 200 000 € | 183 696 € |
| Taux immobilier | 4,75% | 3,70% |
| Durée | 25 ans | 20 ans |
| Montant des mensualités | 1 140 € | 1 134 € |
| Coût du crédit | 142 070 € | 80 103 € |
| Reste à rembourser | 185 000 € | 183 696 € |
| Frais de rachat | 7 235 € | |
| Economies réalisées | 30 702€ |
Par ailleurs, un rachat de crédit immobilier peut aussi être judicieux dans le cas d’un logement nécessitant des travaux. En effet, en intégrant un crédit travaux dans le rachat, l’opération permet de valoriser son bien immobilier à moindre coût et réaliser une réelle plus value.
Si vous remplissez les conditions de rentabilité et souhaitez obtenir une simulation, le plus efficace est encore de vous tourner vers un courtier qui saura vous présentez un rachat de crédit clés en mains, avec son coût global et sans surprises.
Selon une récente étude du CSA/Cercle des Épargnants, l’immobilier reste une valeur refuge : 47 % des Français le considèrent comme le meilleur placement pour leur épargne en 2012, contre 40 % en 2011.